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Kommt das Bestellerprinzip für den Immobilienkauf?

Die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Katarina Barley will, dass auch beim Immobilienerwerb derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt. Ende Januar legte sie einen Referentenentwurf zur Ausweitung des Bestellerprinzips vor. So will sie Käufer bei den Nebenkosten des Immobilienerwerbs entlasten und mehr Wettbewerb schaffen. Maklerbranche und Politik sind gespalten.

Laut Referentenentwurf befinden sich Erwerber in einer „faktischen Zwangslage” und hätten speziell in Ballungsräumen keine andere Wahl, als den festgelegten Provisionssatz zu zahlen. Zudem bestünde für Verkäufer häufig kein Grund, über die Höhe der Provision zu verhandeln oder sich über die Qualität des Maklers zu informieren.

Maklerbranche ist gespalten

Maklerverbände und Unternehmen beurteilen den Vorstoß der Bundesjustizministerin zur Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf äußerst uneinheitlich:

Pro

RICS Deutschland: Der deutsche Ableger der Royal Institution of Chartered Surveyors begrüßt klar die Ausweitung des Bestellerprinzips auf Wohnimmobilienkäufe. Dieses Vorgehen sei transparent, fair und zudem international geübte Praxis – und helfe damit dem deutschen Markt, sich weiter zu professionalisieren. In der für die Vermarktung gültigen Richtlinie des weltweit tätigen Berufsverbands „Real Estate Agency and Brokerage 3rd edition” ist das Bestellerprinzip bereits seit geraumer Zeit verankert.

JLL: Auch das international tätige Makler- und Beratungshaus JLL befürwortet das Bestellerprinzip und verweist auf die internationale Praxis.

Contra

RDM: Der RDM Ring Deutscher Makler lehnt die Bestrebungen rundweg ab. Er kündigte noch vor Veröffentlichung eines Entwurfs eine Verfassungsbeschwerde gegen eine entsprechende Gesetzesänderung an und legte eine Stellungnahme der Kanzlei Bub, Gauweiler & Partner aus München vor, die einen Verstoß gegen die in Art. 12 des Grundgesetzes festgeschriebene Berufsfreiheit konstatiert und die Wirksamkeit des Bestellerprinzips zur Senkung der Erwerbsnebenkosten in Frage stellt.

Kompromisslösung Provisionsteilung

bvfi: Die Maklervereinigung bvfi spricht sich für eine Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer aus. Hierauf hatten sich seine Mitglieder beim Bundeskongress im Februar 2019 einstimmig verständigt. Der bvfi schlägt zudem vor, die Courtage für den Käufer auf drei Prozent zu begrenzen, die für den Verkäufer könnte frei ausgehandelt werden. Gleichzeitig warnt er davor, dass Makler mit der Einführung des Bestellerprinzips ausschließlich dem Verkäufer und der Maximierung des Verkaufserlöses verpflichtet seien. Bei einer verbindlichen Teilung der Courtage hingegen wäre der Makler Mittler zwischen beiden Parteien.

Engel & Völkers: Auch der Franchisemakler Engel & Völkers zu plädiert für diesen Kompromiss: Wenn schon etwas an der gängigen Praxis geändert werden müsse, wäre dieser Schritt zu bevorzugen.

IVD: Nachdem sich der Maklerverband IVD zunächst klar gegen eine gesetzliche Regelung der Provisionspflicht positionierte, hat er sich mittlerweile dem Vorschlag zur verpflichtenden Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer angeschlossen. Gleichzeitig startete er die Petition „Das Bestellerprinzip ist eine Lüge”, mit der er die Bundesregierung auffordern will, die bestehende Vertragsfreiheit beizubehalten.

Kontroverse Ansichten auch in der Politik

Um Käufer beim Immobilienerwerb zu entlasten, wären laut parlamentarischem Staatssekretär im Bundesinnenministerium Marco Wanderwitz eine Begrenzung oder Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer hilfreich. Der Stellvertretende rechtspolitische Sprecher der Bundestagsfraktion von CDU und CSU Dr. Jan-Marco Luczak befürchtet, dass die Provision künftig auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Zudem gehe das Bundesjustizministerium beim Argument der „faktischen Zwangslage” von einer falschen Ausgangslage aus. Diese Situation treffe nur auf Ballungsräume mit angespannten Wohnungsmärkten zu, in vielen Regionen würden händeringend Käufer gesucht. Auch die FDP reagiert ablehnend: „Da die Maklerkosten beim Bestellerprinzip auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, erweist Ministerin Barley dem Hauskäufer einen Bärendienst.”

Zuspruch gibt es von Bündnis 90/Die Grünen: Sie begrüßen Barleys Vorstoß. Schließlich sprachen sie sich bereits im Sommer 2018 für die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf und zudem die Deckelung der Maklerprovision auf zwei Prozent aus (BT-Drs. 19/4557). Bei Den Linken hieß es bereits im Sommer 2018 von der stellvertretenden Fraktionsvorsitzenden Caren Lay: „Wer bestellt, muss auch bezahlen”.

DDIV für Provisionsteilung

Aus Sicht des DDIV ist eine gesetzgeberische Regelung der Provisionszahlung beim Immobilienerwerb kritisch zu betrachten. Schließlich ist es durchaus wahrscheinlich, dass Verkäufer die Provisionszahlung künftig einpreisen – wodurch Erwerber höhere Mittel für die Grunderwerbsteuer aufbringen müssten. Statt für das Bestellerprinzip kann der DDIV allenfalls eine hälftige Teilung der Courtage auf freier Verhandlungsbasis mittragen. Mit solch einer Aufteilung bleibt bzw. wird der Vermittler tatsächlich zum Mittler zwischen Verkäufer und Käufer und ist beiden Parteien gleichermaßen verpflichtet. Zudem kommt dieses Prinzip bereits in den Bundesländern vielfach zur Anwendung.